در مواقعی که آپارتمان‌ها بر روی زمینی ساخته می‌شوند، ممکن است این زمین دارای یک سند مالکیت یا سند مشاعی با چند مالک باشد. اما در زمان ساخت آپارتمان‌ها، لازم است تفکیک آنها انجام شود، که در این فرآیند اسناد قبلی باطل می‌شوند و سند جدید تفکیک شده برای هر واحد مسکونی توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود. پس از احداث آپارتمان‌ها در یک قطعه زمین مشخص، برای اخذ سند مالکیت واحد ها، لازم است تفکیک آپارتمان‌ها انجام شود، به طوری که هر واحد به صورت جدا و مستقل معین شود و مساحت و محدوده هر واحد دقیقاً مشخص گردد. همچنین، امکانات مشخصی مانند انباری و پارکینگ نیز باید به طور دقیق تعیین شود. باید ذکر کرد که در صورتی که یک مجتمع یا ساختمان تخریب شده و مجدداً ساخته شود، باید پس از اتمام کار، تفکیک آپارتمان‌ها مجدداً انجام شود. در این مورد می‌توان به بند ۳۰ دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها ارجاع داد. تعریف عرصه و اعیان باید به دقت توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام شود. عرصه به قطعه زمینی اشاره دارد که بنا در آن احداث شده است، در حالی که اعیان به ساختمان‌ها و واحد‌هایی اشاره دارد که روی این عرصه ساخته می‌شوند. درک و مفهوم این دو واژه مهم است، زیرا در برخی موارد می‌تواند به اختلافات مالکان منجر شود، لذا بهتر است اطلاعات کافی در این زمینه داشته باشیم.
شرایط مورد نیاز برای تفکیک آپارتمان
جهت اجرای تفکیک آپارتمان، باید ملک مذکور به شرایط زیر دست یابد:
- عدم قرار گرفتن ملک زیر رهن، توقیف و … .
- در صورت مشاعی بودن عرصه، تفکیک نامه رسمی در دسترس باشد.
- مفروزات و مشاعات ساختمان از قبل مشخص شده باشند.
در صورتی که آپارتمان تخریب و بازسازی شود، تفکیک آپارتمان باید از ابتدا بعد از دریافت پایان کار انجام شود و جزئیات کامل این مورد در بند 30 دستورالعمل تفکیک آپارتمان آمده است. پس از ساخت و ساز در عرصه، مشخصات و حدود ملک باید با سند مالکیت هماهنگ شوند و در صورت وجود هرگونه تعارض یا تجاوز با همسایگان، اصلاحات لازم روی ملک انجام شود. قبل از تصویب سازمان ثبت اسناد، رضایت طرفین اختلاف باید حاصل شود و بر اساس تفکیک جدید، سند مالکیت یا تقسیم نامه اصلی از اعتبار ساقط می‌شود و بر اساس تفکیک جدید، سند مجزا برای هر واحد صادر خواهد شد.
مراحل تفکیک آپارتمان
به صورت کلی برای تفکیک آپارتمان یکسری مدارک و شرایطی لازم است که در پایین به آن ها اشاره خواهیم کرد.
- اول از همه مالک یا مالکین باید درخواست کتبی دهند برای تفکیک آپارتمان در صورتی که چند مالک وجود داشته باشد و زمین یا ملک مذکور سندش مشاعی باشد باید تقسیم نامه رسمی تنظیم گردد.
- پایان کار اخذ شده باشد و کپی برابر اصل آن ارئه گردد.
- ملک مذکور نباید در رهن هیچ ارگانی باشد یا همینطور در بازداشت یا توقیف قرار نگرفته باشد .
- تعیین دقیق محدوده مفروز و مشترک و مشخص کردن پارکینگ و انباری .
- در مرحله آخر آمدن کارشناس و بازدید وی از ملک برای تفکیک
مراحل دریافت و درخواست سند تفکیک آپارتمان
ابتدا باید مطمئن شوید که آپارتمان شما به پایان رسیده است، به منظور اینکه بتوانید آن را تحویل بگیرید، می‌توانید به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری مراجعه کنید. در مرحله بعد، باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کرده و CD عرصه را (فایل‌های دقیق عرصه با فرمت اوراکل) به پرونده اضافه کنید و طی نامه‌ای از سوی اداره ثبت اسناد، برای دریافت نقشه‌های تفکیکی، به سازمان نظام مهندسی مراجعه کنید. پس از مراجعه به سازمان نظام مهندسی، کارشناس رسمی نقشه‌برداری از طرف سازمان تعیین می‌شود. در هنگام بازدید از ملک برای تهیه نقشه تفکیکی باید به دو جنبه توجه داشته باشید. ابتدا جنبه حقوقی که شامل مطابقت سند مالکیت با مکان معرفی شده و همچنین مطابقت با همسایه‌ها، حد فاصل‌ها و مکان واقعی ملک می‌شود. جنبه فنی و نقشه‌برداری نیز شامل مطابق بودن متراژ عرصه و اعیان با وضعیت موجود ملک و همچنین رعایت قوانین ثبتی و تملک آپارتمان‌ها به همراه دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها می‌باشد. بعد از تهیه نقشه و صورت‌مجلس تفکیکی، آن را به سازمان نظام مهندسی تحویل دهید و سازمان نظام مهندسی با ممهور کردن و زدن برچسب هولوگرام دار روی نقشه‌ها به همراه پایان کار و CD عرصه، آنها را به اداره ثبت اسناد تحویل می‌دهد. در پایان، اداره ثبت اسناد با بررسی مدارک و نقشه‌ها، سند تک برگی برای هر واحد تهیه می‌نماید.
دستور العمل تفکیک آپارتمان ها
به منظور هماهنگی در تمامی ادارات ثبت، دستورالعمل تفکیک تهیه و تدوین شده است تا هرگونه شک و تردید برطرف گردد و بر اساس رویه واحد، با رعایت قوانین تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی، مراحل لازم انجام شود:
- برای مجلس تفکیکی، باید آدرس کامل محل وقوع ملک، بخش و نوع ملک، شماره چاپی سند، نام و نام خانوادگی مالک، و در صورت نقل و انتقال رسمی، خلاصه معامله و مشخصات آخرین خریدار، درج شود.
- تفکیک آپارتمان با تأیید پایانکار ساختمان قابل انجام است.
- حدود ملک باید مطابق با سند مالکیت و دفتر املاک گواهی و ذکر شود.
- قسمت‌های اشتراکی با درج میزان مساحت و تعداد آنها تعریف شود و حدود و موقعیت مکانی و مساحت مفروزات در نقشه و صورت مجلس تفکیکی درج گردد.
- مساحت مشاعات مانند حیاط خلوت، محل عبور کانال کولر، درز انقطاع و حیاط که داخل فضای آپارتمان است، در قسمت مشاعات آورده شوند.
- دیواره‌های فاصل بنا مفروز با مشاعات در شمار بنای مفروز محاسبه شود؛ جهت نقشه‌برداری ملک مشاع، می‌توان از خدمات تخصصی مپ اسکیل استفاده نمایید.
- در صورت وجود دیواره‌های فاصل مشترک، برای هر واحد دیوار مجزا احداث کرده و این موضوع را در سوابق ثبتی یا سند مالکیت تعریف نمایید.
- در صورت بیان عقب‌نشینی در گواهی پایانکار ساختمان، میزان اصلاحی آن را در صورت مجلس تفکیکی و نقشه ترسیمی و سند مالکیتی قید کنید.
- اگر طول اضلاع و مساحت ملک مورد تفکیک به دلیل وجود پخ یا عقب‌نشینی از مساحت و طول اضلاع درج شده در سند مالکیت کمتر باشد، صورت مجلس بر اساس وضعیت موجود ملک تنظیم شود.
- برای بام و حیاط آپارتمان‌ها که در شمار مشترکات ساختمان قرار دارند، امکان دسترسی تمامی مالکین به این بخش‌ها میسر باشد و توضیحات لازم در این خصوص در صورت مجلس تفکیکی داده شود.
- راه پله اگر حدود آن جز محدوده آپارتمان تلقی شود و مساحت آن در پروانه ساختمان و پایانکار جز آپارتمان آورده شود، جز آپارتمان محسوب می‌شود؛ در غیر این صورت در بخش مشاعات ساختمان قرار خواهد گرفت. اگر در زیر پله واحدی احداث گردد و در پایانکار به آن عنوان واحد اشاره شده باشد، آن را مستقل می‌شماریم؛ در غیر این صورت نیاز به استعلام شهرداری و تاییدیه این سازمان خواهد بود.
- نحوه تشخیص محل و تعداد پارکینگ‌ها در حیاط مشترک یا داخل ساختمان به صورت جداگانه مشخص می‌شود و با رعایت مفاد مجوز پایانکار در نقشه ثبت می‌شود. همچنین حدود و مساحت دقیق پارکینگ‌ها در جلسه تفکیکی تعریف می‌شود. اگر پارکینگ‌ها پشت سر یکدیگر و در یک خط باشند، نحوه عبور از یکدیگر تعیین می‌شود و اگر پارکینگ مجزا در حیاط مشترک وجود داشته باشد، مساحت آن از مساحت حیاط کم می‌شود و در بخش مشترکات ثبت می‌شود. در شرایطی که تعداد واحدهای تفکیک شده با تعداد پارکینگ‌ها مطابقت ندارد، واحدهای بدون پارکینگ به همراه سند انتقال در جلسه تفکیکی ثبت می‌شود و خریدار به این موضوع آگاه می‌شود.
- تراس‌هایی که سقف آنها از طبقه زیرین جداگانه بوده و دارای گذرگاه جداگانه برای عبور و مرور است، مساحت آنها مطابق با مجوز پایانکار در بخش مشترکات محاسبه می‌شود. هر بخش از ساختمان که به صورت اختصاصی یا به عنوان ملک اختصاصی در اسناد مالکیتی آورده نشده باشد، در بخش مشترکات ثبت می‌شود.
- در صورت داشتن بالکن در داخل محدوده یک واحد، مکان و مساحت دقیق آن در جلسه تفکیکی و ثبت دفتر املاک درج می‌شود. اگر آپارتمانی نیم‌طبقه خارجی داشته باشد و مطابق با مجوز پایانکار در بخش مالکیتی آورده شود، مساحت و حدود نیم‌طبقه به صورت جداگانه ثبت می‌شود.
- در صورت وجود اختلاف ارتفاع در یک واحد، مساحت و ارتفاع آن در بخش آپارتمان ثبت می‌شود. در شرایطی که بلوک‌های بسیاری در محدوده یک پروانه ساختمانی قرار دارد و پس از اتمام پروژه، مالک یا مالکین با ارائه مجوز پایانکار، تصمیم به تفکیک بلوک‌های ساخته شده داشته باشند، باید قدرالسهم هر یک از قطعات تفکیکی و مجزا در جلسه تفکیکی و سند انتقال درج شود.
- تغییر وضعیت ثبت دفتر املاک تنها با نظر هیئت نظارت یا به استناد به سند مالکیت انجام می‌شود. در صورت تغییر کاربری یا وضعیت پارکینگ یا انباری، مجوز پایانکار جدید از شهرداری و موافقت تمامی مالکین ساختمان لازم است.
- با توجه به شرایط آپارتمان، در صورت تبدیل یک واحد تجاری یا آپارتمان به دو یا چند واحد، مجوز پایانکار جدید و موافقت تمامی مالکین آپارتمان‌ها لازم است.
- با توجه به شرایط، افزودن یک یا چند طبقه به بخش مشترکات یا پشت بام آپارتمان نیاز به تفکیک طبقات اضافه شده با پرداخت هزینه تفکیک در جلسه تفکیکی دارد و در نهایت با تنظیم سند انتقال و ارسال به دفتر اسناد رسمی توسط مالکین انجام می‌شود.
مزایا تفکیک آپارتمان قبل از پایان کار:
- مساحت واحدهای آپارتمانی به طور دقیق و جداگانه مشخص می‌شود.
- از بین بردن اختلافات ملکی بین مالکان و همسایگان.
- رفع اختلافات مساحت نقشه تفکیکی و پایانکار به دلیل نقشه‌برداری.
- انجام معاملات امن برای خرید و فروشنده به دلیل شفافیت در مساحت واحدها.
- جلوگیری از کلاهبرداری افراد سودجو.
- مالکان با دانش کافی می‌توانند به دلیل شفافیت مساحت، واحدهای خود را به فروش بگذارند.
- هیچ اختلافی بین مالکان زمین و سازندگان در ساخت و ساز مشارکتی وجود نخواهد داشت.
- زمان دریافت پایانکار و سند تک‌برگ کاهش می‌یابد.
تفکیک آپارتمان با رادین مپ:
کارشناسان دادگستری حاضر در شرکت مهندسی و نقشه برداری رادین مپ آماده هرگونه مشاوره و حل دعاوی ملکی شما عزیزان می باشند. برای دریافت مشاوره در خصوص تفکیک آپارتمان می توانید همه روزه با کارشناسان دادگستری ما در رادین مپ تماس حاصل نمایید.
شرکت فنی مهندسی رادین مپ، متشکل از گروه کارشناسان رسمی دادگستری، نقشه برداری و امور ثبتی فعال در تمام زمینه های امور ثبتی اعم از تهیه نقشه های (UTM) یو تی ام ادارات ثبت و شهرداریها و جانمایی پلاک های ثبتی سند های قدیمی دفترچهای و شاهنشاهی و تعیین موقعیت دقیق املاک و همچنین تفسیر عکس های هوایی برای سازمان های دولتی و قضایی و انجام کلیه استعلامات ملکی و امور فنی ملک با استفاده از بروزترین تجهیزات و مجرب ترین کارشناسان آماده ارائه خدمات به متقاضیان می باشد.
برای اخذ مشاوره رایگان و ثبت سفارش با شماره های زیر تماس بگیرید
09129277534 — 02166398316
دیدگاه شما با موفقیت ثبت شد.